房主将自家住宅变“网约房” 邻居有权说“不”吗？

近年来，网约房“网约房”作为一种新业态越来越普遍。房主在浙江宁波，将自家住一位房主将自己的宅变闲置住宅放在互联网平台上短租，没想到却被邻居起诉到了法院。邻居房主很不解，有权我自己的网约房房子，难道还不能自己做主？房主邻居是不是有权说“不”？

房主将住宅变“网约房”被邻居起诉

张先生在浙江省宁波市江北区购置了一套住房。房屋交付后，将自家住他就把房子作为“网约房”使用，宅变通过多个网络平台发布房源信息，邻居标明价格，有权接纳不特定人员的网约房预订。然而，房主这一做法很快引发了同楼邻居的将自家住不满。

宁波市江北区人民法院法官 刘晓丽：原告跟被告是楼上楼下的邻居，原告认为被告这种行为导致小区外来人员增多，经常会发生夜间扰民现象，对周围邻居的生活都造成了影响。而且因为入住人员的身份没办法核实，给小区的治安、消防都带来了很大的风险。

邻居认为，这套房屋的规划用途是住宅，作为“网约房”出租牟利是改变房屋的性质。根据法律规定，业主将住宅变为经营性用房的，必须获得利害关系业主的一致赞成。而张先生在没有获得邻居赞成的情况下就擅自对外经营，违反了法律，于是邻居将张先生告上了法庭。

宁波市江北区人民法院法官 刘晓丽：争议的主要焦点是被告的这种行为是不是属于把住宅改变为经营性用房？要不要经过其他邻居的赞成？原告认为被告这种行为肯定属于把小区住宅改为经营性用房。但是被告认为他这种方式实际上是对房子进行出租，只是出租的方式通过第三方平台，通过日租、周租或者月租的方式进行。

“网约房”和“出租房”到底有何区别？

该案历经一审、二审，法院终审判决要求张先生恢复住宅用途。“网约房”和平常出租房到底有什么区别？同样是出租，为什么长租就行，网约就不行？

宁波市江北区人民法院法官刘晓丽介绍：

平常来说，出租的对象相对来说是比较固定的，但是“网约房”的对象是不特定的主体，入住的主体拥有流动性和随意性。 出租的时间段比较长，但是“网约房”平常是按日或者按小时结算房费。 “网约房”内平常会配备一些有偿使用的花费品，另外房东还会提供结尾之后打扫呵护服务，所以相对于出租这种单纯满足居住需求的方式，“网约房”其实是提供了一种经营性服务。

法院经审理认为，被告实质上已改变了房屋的住宅用途，属于将住宅改变为经营性用房，应该经有利害关系的业主一致赞成。判决被告张某关停对房屋的经营性使用，恢复其住宅用途。被告张某不服一审判决提起上诉，二审法院判决驳回，维持原判。

改变住宅性质须经利害关系业主一致赞成

这起案件虽然尘埃落定，但很多人心里还有一个疑问，我把自己家的房子变成“网约房”，为什么还要邻居赞成？想要合法经营“网约房”，又该办理哪些手续呢？

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致赞成。那么，哪些人属于“利害关系业主”呢？

宁波市江北区人民法院法官刘晓丽介绍，平常来说，本栋楼内的其他业主直接推定为利害关系人。但是如果是本栋楼之外的其他业主，平常要提供相应的证据，证明房屋的价值，或者说生活的品质受到了影响。

专家提醒，即便没有人投诉，房主也不能擅自将住宅改为“网约房”。如果想要合法经营，除了获得本栋楼其他业主的一致书面赞成，还必须向公安等部门申请特种经营审批，配齐消防、身份识别等设备，满足消防及治安要求。

中国政法大学教授 郑飞：首先，要确定这个房子的权属到底是什么。性质到底是什么？另外还要符合小区的管理规约。第二，要获得利害关系人的书面赞成。第三，要符合相关部门的规定，获得相关的营业执照和许可证。比如说像公安部门、卫生部门要去登记等等。出于治安管理的规定，包括什么人、什么时候入住，都要有实时的登记。

违规经营“网约房”可能面临多重法律风险

有利害关系业主的一致赞成，是住宅改经营性用房的法定前提，“网约房”的发展不能突破法律底线和邻里权益边界。如果违规经营“网约房”，还有可能带来风险隐患。

记者跟随民警走访了宁波市“网约房”管理试点辖区发现，“网约房”管理面临的一大问题是确认登记人员是否为实际入住人员。

宁波市公安局北仑区分局副局长 胡贤波：作为经营者，他不能保证实际入住的人员跟订单的人员是否一致，那就必然带来一定的风险问题，比如说未成年人的入住问题。我们开发了“网约房”监管平台，入住客人通过手机挪动端进行人证合一，凭认证后的蓝牙手机进行入住，确保了登记人员和实际入住人员的一致，最大限度消除安全隐患。第二方面，因为屡次入住不同人员，带来的噪声和其他问题很简单引起邻里纠纷。

中国政法大学教授 郑飞：如果“网约房”影响到了其他业主，其他业主就有可能起诉到法院要求消除影响，恢复到原来的自住房的状态。如果你没有遵循相关的治安管理的规定、卫生管理的规定等等，那么有可能受到行政处罚。

专家提醒，在涉及火灾事故、黄赌毒等违法犯罪，以及诈骗、非法拘禁等其他刑事案件时，若存在手续不全、消防不达标、信息登记缺失等情况，“网约房”经营者可能面临相应的侵权赔偿责任，情节严重的还可能涉及“非法经营”等相应的治安处罚或刑事责任。

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