法治在线丨警惕“蘑菇房”、甲醛房与二房东陷阱 租房旺季避坑指南→

每年6到8月，蘑菇房是法治房房房旺租房的高峰期。不少租客看房时觉得房子符合自己的线丨心意，但租到手后却发现“货不对板”，警惕甲醛阱租季避有的东陷房子发霉严重，甚至长出蘑菇；有的南→租到刚装修完的新房，甲醛严重超标。蘑菇房遇到这类问题该如何维权？法治房房房旺法院又会如何判决？我们来看记者的报道。

看房看不出问题

入住即踩坑 租赁纠纷频发

余先生通过某物业公司的线丨介绍，他和妻子看中了该公司托管的警惕甲醛阱租季避一套即将退租的两居室。由于当时房子里还住着上一家租客，东陷堆满了家具，南→他们只是蘑菇房简易看了一下，夫妻俩对房子户型和整体装修风格都很满意，法治房房房旺当天他们就和物业公司签订了租赁合同，线丨约定月租金6675元，服务费1602元/季度，并按照“押一付三”的要求支付了押金和首期租金。然而，当他收房时却傻了眼，发现室内异味严重，墙面还存在脱落、霉变等问题。

余先生委托诉讼代理人 李玲玉：管家看了之后，把壁纸撕下来，发现墙皮已经大量渗水，布满了大量的霉菌。

异味刺鼻、墙体大面积发霉、渗水，甚至长出蘑菇，这让余先生很是无语。他向物业公司的管家提出，要对房子进行一些修缮，并且把起租日适当后延，但沟通中管家总说要去联系房东，从报修到墙面修缮完工，前后耗时12天。修缮时由于物业公司迟迟不提供所需的墙漆，余先生还自行花费1300元进行购买。

原告委托诉讼代理人 李玲玉：卫生间拆除期间，房子是不能居住的，不能满足当事人的基本生理需求，被告当时说卫生间不影响居住，可以在小区的同户型其他房子里面去找卫生间，原告觉得不可思议。

维修12天

出租方拒不退还相关费用

卫生间维修那两天，由于无法满足基本居住需求，余先生夫妇不得不自费住进酒店，两晚花费房费760元。

维修结尾后，余先生认为这段时间的损失不该由自己承担，要求物业公司减免12天房屋维修期间的租金和服务费，并赔偿他垫付的墙漆费用、酒店住宿费用等共计5000余元。在与物业公司协商未果后，余先生不得不起诉到法院。

以事先看过房为由

出租方拒不赔偿

法庭上，租客余先生和出租方物业公司的争议焦点，主要集中在一个问题上：就是事前租客余先生夫妇已经看过房了，出租人是否还需要对房屋藏匿的瑕疵，比如发霉、渗水等负责任？

出租方辩称

发霉不影响居住且已维修

庭审中，出租方物业公司辩称，原告在签约前已经实地查看过房屋，对房屋的状况是认可的。墙面发霉属于平常性瑕疵，并不影响整体居住，公司已经配合进行了维修。公司只认可维修卫生间那两天对原告造成了影响，对于其他10天时间及原告自行支付的墙漆费用和酒店住宿费等一概不予认可。

被告物业公司工作人员：原告看过房屋，对房屋的情况是知道的，所以才签了合同，即使这个房子有一些瑕疵不能使用的部分，也是局限于在修复卫生间的期间，23日修，24日就修好了，可以使用。墙的发霉情况，并不是房子完全不能居住了。

租客余先生则表示，看房时房间里堆满了上一家租客的家具，墙面被遮挡得严严实实，根本看不到背后的霉变情况。如果当时就知道墙上发霉长蘑菇、卫生间漏水，他根本就不会租下这套房子。

对于房屋大面积霉变、墙体渗水、脱落等情况，出租方是这样解释的。

上海市闵行区人民法院法官 陈淋清：出租方给出的意见是上海的天气一直是比较湿润的，当时刚好经历了梅雨天气，所以在墙壁上有一些霉变，他们觉得是属于正常情况。

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。这就明确在房屋租赁合同中，出租人有提供适租房屋的义务，该义务不仅要求出租房屋基本功能、设施完备，比如水电燃气正常，以及按约定配备基本的家具家电等，还包括提供的房屋不危及承租人的生命康健等内容。

上海市闵行区人民法院法官 陈淋清：房屋的适租义务，藏匿的条件是应当提供的房屋要满足正常的、康健的需求，不得影响我们的生命、财产还有人身康健，不能对我们这些构成威胁。

出租方构成违约

判决赔偿租客5000余元

法院认为，被告所出租房屋存在墙壁发霉、渗水等问题，这样的卫生环境无论从生物医学抑或从社会公众的标准来看，实难认定被告已经尽到了为原告提供一个康健、安全的居住环境的义务。

根据民法典第七百三十一条的规定，租赁物危及承租人的安全或者康健的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，在被告没有提供适租房屋、已经违约的情况下，鉴于双方当事人均表示愿意继续履行合同，法院对此予以确认。

鉴于被告已经违约，结合房屋瑕疵的程度、使用房屋时间、实际损坏后果等因素综合考虑，法院拥护了原告余先生的全部诉讼请求，判决物业公司退还余先生12天房屋修缮期间的租金、管理费，垫付的墙漆费用，以及因维修卫生间暂住两晚酒店产生的房费等，共计5000余元。

租到新房满心欢喜

不料却是“甲醛房”

余先生这是租到了墙面渗水、发霉甚至长出蘑菇的“蘑菇房”，同在上海的小李夫妻也挺闹心，他们租到手的房子倒挺洁净，是个新房，但一检测却发现室内甲醛超标三倍还多。提出退房，房东却拒不退还租金押金，他们又该怎么办呢？

租客 小李：我从那个房子里面出来明显感觉喉咙不舒服，喉咙想咳嗽的那种感觉。

租客 小周：我跟房东协商，能不能找一个第三方的检测机构来重新检测一下房间里的甲醛指标，房东赞成，关于检测费用也提前跟房东有协商。

检测后发现室内甲醛超标3倍多

就检测费用问题，小周说他和房东沟通的结果是，如果检测后甲醛指标在合规范围内，费用就由他们自己承担，如果甲醛超标，房子他们就不租了。

小李委托的检测机构出具的检测报告显示，房间内甲醛含量超标三倍还多。小李提出退房退租，但房东刘女士拒绝退还一万元的租金和押金。理由是小李夫妻俩发现甲醛超标后，她已经对房子进行了处理，在起租日开始时甲醛已经不超标了。

小李将刘女士诉至上海市青浦区人民法院，要求解除租赁合同，退还已付的一万元租金和押金，并赔偿其甲醛检测费用1176元。

房东辩称

签合同前已告知房屋系新装修

对小李夫妇的诉讼请求，房东刘女士并不赞成，辩称，在签订合同前，自己告知小李夫妻房屋新装修不久，并未进行除甲醛处理。在她得知房屋甲醛超标后，当即委托了第三方对房屋甲醛进行了处理，也已符合居住条件。小李坚持要求解除合同，系其单方违约，按照合同约定，自己有权接纳其违约金7500元，仅赞成退还小李2500元。

上海市青浦区人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者康健的，承租人可以随时解除合同。根据双方租赁合同的约定，被告作为出租方，应提供符合居住条件的房屋。

上海市青浦区人民法院法官 田一夫：在本案中，房东刘女士负有提供符合安全使用标准的房屋的义务。经过检测发现，该房屋的甲醛含量超标，不符合安全标准，危害了小李及其丈夫小周的人身康健，因此法院认定刘女士构成根本违约。

判决退还房屋租金及押金

并赔偿检测费

法院认为，对于房屋甲醛超标，被告尽管后续进行了主动补救，但考虑到甲醛的挥发性以及空气流动性，原告出于对自身康健安全的考量，要求解除双方的租赁合同关系，系正常合理的价值考量。

法院最终判决，房东刘女士退还接纳小李的房屋租金及押金10000元，并赔偿其检测费用1176元。

谨防二房东骗局

法官提示租赁合同要点

租房中的“坑”还真是不少，法官也进行了梳理，除了上面的“蘑菇房”“甲醛房”，还有二房东骗局等，提醒租客增强防范意识，避免踩坑。

法官提示，租客首先要选择正规的中介公司，再就是签订合同时，一定要查看房主的房产证和身份证原件，确认是真正的业主在出租房屋。如果真遇到二房东向外转租房子，一定要查看二房东与大房东签订的租赁合同，确认二房东是否拥有转租权，如果没有转租权，那就坚定搁置。

北京市第三中级人民法院民三庭副庭长 董巍：对于大房东和二房东之间的租赁合同，我们还要去关注它的租期，因为有的二房东跟租客签的合同，实际上租期要长于他和大房东的合同，这样后续租客的权益就不好呵护了。

法官提示，部分中介公司有托管房向外出租，这种情况下，中介公司就是事实上的二房东，租客租赁这样的房子时，也要首先查看中介公司和房主之间的房屋托管合同。

租房押金与合同条款也是纠纷的重灾区。部分租赁合同暗藏霸王条款，比如约定租客提前退租即全额扣除押金；还有房东口头承诺配置某些家具家电，事后拒不兑现等。对此，法官提示，不要轻信口头承诺，租房时的所有约定都要白纸黑字落在租房合同上。租房时室内墙面壁纸、地板、家具家电有瑕疵的，也要及时和房东沟通，并拍照作为证据留存，避免退租时发生纠纷。

另外，根据民法典第七百一十条的规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。法官解释，这一条的意思是，租客租房期间正常使用房子产生的损耗是不需要承担赔偿责任的，比如墙壁泛黄、地板家具正常磨损、家电自然老化故障等，这些折旧已经体现在租金当中，房东不能再要求租客赔偿。

北京市第三中级人民法院民三庭副庭长 董巍：如果是故意或者由于他使用不当，造成了房屋里面的门窗，还有家具家电一些设施设备的损坏，他是要承担赔偿责任的。还有一种情况比较普遍，就是有的租客带有宠物，比如猫把家具沙发给损坏了，这些租客是要承担责任的。

法官提示，房屋租赁使用期间，可能会出现水管漏水、空调漏水、电路故障等情况，这种情形下，维修义务由出租人承担，但是租客有通知的义务，若租客未及时通知，致使墙面、地板泡水甚至殃及楼下，或拖延报修电路故障，造成电器损毁，由此产生的扩大损失是要由租客承担的。

（总台央视记者 冀成海 杨松涛 闫洪）

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